2 Brüder, 2 Immobilien-Transaktionen

2 Brüder, 2 Immobilien-Transaktionen

Eine einmalige Situation: Zwei Brüder verkaufen jeweils identische Wohnungen. Der eine beauftragt einen professionellen Makler – der andere hat weniger Glück.

Es waren einmal zwei Brüder, die wohnten nebeneinander in zwei identischen Wohnungen. Eines Tages beschlossen die Brüder gemeinsam für ihre Familien ein großes Haus zu bauen. So gingen sie zur Bank, weil sie dazu eine Finanzierung benötigten. Eigenkapital hatten sie wenig, dafür aber die beiden Wohnungen, die rechtzeitig verkauft werden sollten, wenn der Umzug in das fertiggestellte Haus erfolgen kann.

Als der Termin näher rückte, wandte sich der erste Bruder an einen ortsansässigen Makler. Der schaute sich die Wohnung an, rechnete ein wenig und versicherte dann, für 175.000 Euro wäre die Wohnung schnell verkauft. Der erste Bruder vertraute dem Makler und gab ihm den Auftrag, die Wohnung zeitnah zu verkaufen.

Der zweite Bruder zögerte mit der Beauftragung dieses Maklers. Er sprach mit seiner Bank und dort verwies man ihn an die hauseigene Immobilienabteilung. Der Makler der Bank schaute sich auch die Wohnung an und ebenso die Wertermittlung des anderen Maklers. Trotzdem empfahl der Bank-Makler einen Angebotspreis von 220.000 Euro und erhielt so den Auftrag. Der zweite Bruder freute sich. Denn er hatte einen Makler gefunden, der ihm 45.000 Euro „mehr geboten“ hat.

Zeitgleich wurden beide Wohnungen im Markt präsentiert und nach nur einer Woche hatte der erste Bruder, beziehungsweise dessen Makler, einen Käufer gefunden, der 185.000 Euro, also 10.000 Euro mehr bezahlen wollte. So konnte der erste Bruder zeitig in das neue Haus einziehen und den Kredit bei der Bank mit dem Erlös der Wohnung bedienen.

Der zweite Bruder musste sich noch gedulden, freute sich aber immer noch auf einen um 35.000 Euro höheren Verkaufserlös, so hatte es die Bank versprochen. Weiterhin wurde die Wohnung für 220.000 Euro angeboten – doch es gab kaum Interessenten. Schließlich zog auch der zweite Bruder in das neue Haus um, die Wohnung stand nun leer. Aber ein Käufer war immer noch nicht in Sicht. Ein zusätzlicher Kredit bei der Bank musste deshalb aufgenommen werden. Die Immobilienabteilung der Bank senkte nun den Preis für die Wohnung, zunächst auf 195.000 – keine Reaktion, dann auf 185.000 – immer noch kein Käufer in Sicht.

Die Brüder feierten erstmals Weihnachten im neuen Haus, doch den zweiten Bruder plagten Sorgen um seine leerstehende Wohnung und den zusätzlichen Kredit bei der Bank. Die Bank senkte nun den Preis auf 175.000. Genau auf den Angebotspreis, mit dem der Makler – beziehungsweise der erste Bruder – schnell erfolgreich war. Doch die wenigen Interessenten im Markt registrierten zwar die erneute Preissenkung, beschlossen aber noch weiter abzuwarten.

Nun wohnten die Brüder schon ein Jahr im Haus, doch der zweite Bruder wurde seine Sorgen immer noch nicht los. Der Bank wollte es aber einfach nicht gelingen, einen Käufer zu finden. Dafür kassierten sie nun aber Zinsen für die Zwischenfinanzierung.

Endlich passierte etwas: Nach genau 78 Wochen (also nach genau eineinhalb Jahren) präsentierte die Bank endlich einen Käufer. Doch nur noch 155.000 Euro wurden als Kaufpreis erzielt.

Fazit

Die Geschichte mit den zwei Brüder hat sich tatsächlich so zugetragen. Wir rechnen nach:

Bruder 1:
Auftrag an einen Makler
Verkaufspreis 185.000
Erfolgshonorar für den Makler 3,75%: 6.937,50 Euro
Erlös: 178.062,50 Euro

Bruder 2:
Auftrag an die Immobilienabteilung der Bank
Verkaufspreis: 155.000 Euro
„Erfolgshonorar“ für die Bank 3,75%: 5.812,50 Euro
Erlös: 149.187,50 Euro
Zwischenfinanzierung: 5% auf 175.000 Euro und 1,5 Jahre ca. 13.000 Euro
Ergebnis: nur 137.000 Euro auf dem Konto des zweiten Bruders.

Ursprünglich hatte sich der zweite Bruder durch die Aussicht auf 45.000 Euro Mehrerlös zum Auftrag bei der Immobilienabteilung locken lassen. Am Ende erzielte er durch das überhöhte Angebot über 40.000 Euro weniger als der Bruder, der dem ortsansässigen Makler mit der richtigen Bewertung vertraute.

Dass hier im aktuellen Fall die Bank ein Erfolgshonorar abrechnet, obwohl von einem Erfolg nicht die Rede sein kann und zusätzlich über die Zwischenfinanzierung profitiert, ist eher eine zufällige Konstellation.

In jedem Fall muss sich der Bankmakler schweren Vorwürfen stellen. Entweder hat er den Preis zum Schaden seines Auftraggebers falsch eingeschätzt – etwa weil Banken häufig mit notleidenden, schwer vermittelbaren Objekten konfrontiert sind – oder aber, die Immobilienabteilung wollte sich mit unrealistischen Versprechen den Auftrag sichern.

Leider ereignen sich solche Fälle immer wieder in denen sich Eigentümer auf Makler einlassen, die „mehr bieten“. Einige Maklerunternehmen sind in der Branche bekannt dafür, Aufträge auf Basis unrealistischer Prognosen zu akquirieren. „Gier frisst Hirn“, nennen das die Makler, Leidtragende sind die Eigentümer, die nicht ahnen, dass der Makler spätere Preissenkungen bereits eingeplant hat.

Unser Tipp: Lassen Sie sich den ermittelten Verkehrswert vom Makler, den Sie beauftragen, immer schriftlich übermitteln. Sollte nämlich der spätere Verkaufspreis deutlich unter der Prognose des Maklers landen, haben Sie möglicherweise einen Anspruch auf Schadensersatz. Sollten Sie jedoch vom Makler gefordert haben, einen überhöhten Angebotspreis durchzusetzen, sind Sie selber schuld.

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